Loi Carrez ou loi Boutin en 2026 : quelles différences ?

Les expressions « loi Carrez » et « loi Boutin » désignent deux surfaces différentes. Elles ne répondent ni au même projet immobilier ni aux mêmes règles de calcul.

La superficie privative dite loi Carrez concerne principalement la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable dite loi Boutin doit être indiquée dans un bail d’habitation.

Loi Carrez : quelle surface pour une vente ?

Lors de la vente d’un lot de copropriété, la superficie privative doit être mentionnée dans les documents de la transaction. Le mesurage loi Carrez porte sur les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures.

Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas retenues. Certains lots ou fractions de lots, notamment ceux d’une superficie inférieure à 8 m², répondent à des exclusions particulières. Les caves, garages et emplacements de stationnement ne sont pas comptabilisés comme une pièce privative classique.

Loi Boutin : quelle surface pour une location ?

Pour un bail d’habitation, le contrat doit indiquer la surface habitable. Le mesurage loi Boutin déduit également les murs, cloisons, marches, escaliers, gaines, embrasures et parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Il exclut notamment les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas et certains volumes annexes. Cette surface ne doit pas être remplacée par la superficie Carrez figurant dans un ancien acte.

Pourquoi les deux résultats peuvent-ils être différents ?

Un même appartement peut présenter une superficie Carrez et une surface habitable différentes. Une véranda, un volume annexe ou la configuration des combles peuvent être traités différemment selon le référentiel.

Il ne suffit donc pas de recopier la surface affichée dans la taxe foncière, un ancien bail, une annonce ou un règlement de copropriété. Le bon mesurage dépend de l’usage du document : vente ou location.

Quelle est la durée de validité d’un mesurage ?

Il n’existe pas de durée réglementaire fixe comparable à celle d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), d’un état gaz ou d’un état électrique.

Un nouveau calcul est cependant recommandé après des travaux susceptibles de modifier la surface : déplacement de cloisons, réunion de pièces, création d’une mezzanine, aménagement de combles, extension ou changement d’affectation.

Consultez également notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Quelles conséquences en cas d’erreur ?

Une surface erronée peut créer une contestation entre les parties. Pour une vente en copropriété, une différence défavorable importante peut ouvrir une action en diminution du prix dans les conditions prévues par la loi. Pour une location, une surface habitable insuffisante par rapport à celle annoncée au bail peut également produire des conséquences juridiques.

Un mesurage professionnel apporte une méthode documentée, un plan de calcul compréhensible et une meilleure traçabilité du dossier.

Comment préparer le mesurage ?

• transmettre les plans et anciens mesurages disponibles ;
• préciser s’il s’agit d’une vente ou d’une location ;
• signaler les travaux et modifications de distribution ;
• rendre accessibles les annexes, combles et dépendances ;
• indiquer le statut de copropriété et la désignation des lots.
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Mesurage JUSTDIAG à Montreuil et autour

JUSTDIAG réalise les mesurages Carrez et Boutin à Montreuil, Bagnolet, Les Lilas, Romainville, Pantin, Vincennes, Saint-Mandé, Noisy-le-Sec, Rosny-sous-Bois et Fontenay-sous-Bois.

La visite peut être regroupée avec les diagnostics applicables à la vente ou à la location. Mehdi Laroussi explique les surfaces retenues et reste disponible pour les questions relatives au rapport.

Obtenir une estimation personnalisée ou appeler le 06 20 40 25 02.

Questions fréquentes

Peut-on utiliser une surface Carrez dans un bail ?

Il faut indiquer la surface habitable applicable au bail. Une ancienne surface Carrez ne doit pas être reprise sans vérification.

Une maison individuelle est-elle soumise à la loi Carrez ?

Le dispositif vise la vente de lots de copropriété. Une maison hors copropriété n’entre généralement pas dans ce champ.

Faut-il refaire le mesurage après des travaux ?

Oui lorsque les travaux ont pu modifier la surface ou les volumes pris en compte.

Sources officielles : article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et article 3 de la loi du 6 juillet 1989.