ERP immobilier : actualisez les risques avant la signature

ERP immobilier : pourquoi actualiser l’état des risques avant de signer ?

L’état des risques — souvent appelé ERP — informe l’acquéreur ou le locataire sur les risques associés à l’adresse d’un bien. Il rejoint le dossier de diagnostic technique remis dans le cadre d’une vente ou d’une location.

L’ERP doit être relu à l’approche de la signature et actualisé si les informations ont évolué.

Sa durée de validité est de 6 mois, mais la simple présence d’une date encore valable ne suffit pas toujours. Si la situation du bien ou les informations réglementaires ont évolué, le document doit être actualisé avant la signature.

ERP avant signature : la réponse en bref

L’état des risques doit dater de moins de six mois et rester exact à la date de la promesse, de l’acte authentique ou du bail. Il doit être remis dès la première visite lorsqu’elle a lieu, puis actualisé si les informations ont changé, même avant l’expiration des six mois.

Cette règle figure dans l’article R.125-25 du Code de l’environnement et dans la fiche Service-Public.

À quoi sert l’état des risques ?

L’ERP rassemble les informations applicables à la parcelle et à son environnement réglementaire. Il peut notamment mentionner l’exposition à certains risques naturels, miniers ou technologiques, le recul du trait de côte, le potentiel radon, la pollution des sols ou une zone concernée par des obligations légales de débroussaillement.

Le contenu dépend de l’adresse exacte. Deux logements situés dans la même commune peuvent ne pas présenter la même situation.

Quand l’ERP doit-il être remis ?

Dans une vente, l’état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Dans une location, il doit être remis au locataire avec les documents obligatoires du bail. L’information doit également être anticipée dans les annonces immobilières lorsque le bien est situé dans une zone concernée.

Le bon réflexe consiste à préparer l’ERP en amont, puis à le revérifier juste avant l’engagement définitif.

Une validité de 6 mois… parfois moins

Un ERP est valable six mois. Toutefois, il doit correspondre à la situation réglementaire connue au moment où il est remis.

Une modification d’un plan de prévention des risques, une nouvelle information sur la parcelle ou une évolution de la réglementation peut rendre nécessaire une mise à jour avant l’échéance théorique.

Pourquoi la date de signature compte

Un document préparé au début de la commercialisation peut être dépassé plusieurs mois plus tard. Entre l’annonce, l’offre, la promesse et l’acte définitif, le calendrier d’une transaction peut s’allonger.

Vérifier l’ERP avant chaque étape importante évite de transmettre un état qui ne reflète plus les informations disponibles.

Comment vérifier un ERP ?

Commencez par contrôler l’adresse complète, la commune, le code postal, la parcelle lorsque cette information est nécessaire, et l’identité du bien concerné.

Comparez ensuite les informations du document avec les données officielles disponibles sur Géorisques. Les pièces cartographiques et les références réglementaires doivent correspondre au logement.

Les erreurs à éviter

Ne réutilisez pas automatiquement l’ERP d’une ancienne transaction. Ne vous contentez pas du nom de la commune. Et ne considérez pas qu’un document est correct uniquement parce qu’il a moins de six mois.

Vérifiez aussi que l’ERP correspond au bon lot lorsqu’une copropriété comprend plusieurs adresses, bâtiments ou parcelles.

L’ERP dans un dossier de vente ou de location

L’état des risques ne remplace pas les autres diagnostics. Selon le logement, le DDT peut aussi comprendre le DPE, l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites et les mesurages.

Consultez notre checklist des diagnostics avant une vente et le pack diagnostics location 2026.

Pour savoir si un ancien rapport reste réutilisable, consultez également notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

JUSTDIAG renouvelle votre ERP jusqu’à la signature

JUSTDIAG offre l’ERP dans ses packs vente et location et le renouvelle gratuitement jusqu’à la signature de la transaction. Cette organisation permet de préparer le dossier tôt tout en conservant une information actualisée au bon moment.

Le contrôle porte toujours sur l’adresse et le projet réels. En cas d’évolution réglementaire, le document est réédité pour éviter de laisser un état des risques obsolète dans le dossier.

Consultez la plateforme officielle Géorisques pour comprendre l’information des acquéreurs et locataires.

Questions fréquentes

L’ERP est-il obligatoire partout ?

Les informations à fournir dépendent de la situation du bien et des zones réglementaires concernées. Une vérification à l’adresse reste indispensable.

Peut-on établir l’ERP dès la mise en vente ?

Oui, mais il faut le revérifier avant la promesse ou l’acte si le délai s’allonge ou si les informations ont évolué.

Un ERP de moins de six mois est-il toujours valable ?

Pas nécessairement. Il doit rester conforme aux informations en vigueur au moment où il est remis. Une évolution peut imposer une actualisation anticipée.

La vérification finale avant le rendez-vous

Quelques jours avant la promesse, le bail ou l’acte authentique, comparez l’ERP avec l’adresse exacte du bien, les références cadastrales et les informations réglementaires disponibles. Contrôlez aussi la date de génération du document et les évolutions intervenues depuis sa préparation. Une nouvelle information préfectorale, une modification du zonage ou un délai de six mois dépassé impose une actualisation. Le document remis doit correspondre au bien réellement concerné et être accompagné des extraits utiles. Cette dernière relecture limite les contestations et permet au destinataire de recevoir une information claire au bon moment.

L’ERP se vérifie à l’adresse exacte et doit rester à jour jusqu’à la signature.

Un accompagnement local à Montreuil et aux alentours

À Montreuil, Bagnolet, Romainville, Les Lilas, Pantin, Vincennes, Fontenay-sous-Bois et Paris Est, l’ERP doit être établi à partir de l’adresse et des références du bien réellement vendu ou loué. Deux immeubles proches peuvent dépendre d’informations différentes : la commune seule ne suffit pas.

Le propriétaire peut juridiquement établir lui-même son état des risques s’il réunit les informations exigées et les maintient à jour. Dans les packs vente et location JUSTDIAG, l’ERP est offert et renouvelé gratuitement jusqu’à la signature. Consultez la page ERP de JUSTDIAG, la checklist avant une vente et le simulateur.

Sources officielles et date de vérification

• Géorisques — Information des acquéreurs et des locataires
• Service-Public — Diagnostic immobilier : état des risques
• Légifrance — Articles R.125-23 à R.125-27

Réglementation vérifiée le 2 septembre 2026. Contenu relu par JUSTDIAG, diagnostiqueur immobilier certifié à Montreuil.