État des risques 2026 : quand remettre l’ERP immobilier ?

L’état des risques, souvent appelé ERP, n’est pas un document que l’on ajoute au dossier à la dernière minute chez le notaire. Lorsqu’il est requis, il doit être remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien, si cette visite a lieu. Il doit ensuite être annexé à la promesse ou à l’acte de vente, ou au bail de location.

En 2026, sa durée de validité reste courte : le document remis lors de la visite doit avoir été établi depuis moins de six mois. Surtout, il doit être actualisé si ses informations ne sont plus exactes au jour de la signature.

Cette double règle — six mois et exactitude à la signature — explique pourquoi un ERP préparé trop tôt peut devoir être refait. Voici la méthode pour constituer un dossier clair à Montreuil, dans l’Est parisien et partout en Île-de-France.

L’état des risques dépend de l’adresse et des zonages officiels. Deux biens proches peuvent ne pas présenter exactement les mêmes informations.

L’essentiel à retenir

Qu’est-ce que l’état des risques ?

L’état des risques est un document d’information attaché à la situation géographique d’un bien. Il indique si le bien se trouve dans certains périmètres ou zonages réglementaires et rassemble, selon les cas, des extraits cartographiques, des informations sur les prescriptions et différentes fiches officielles.

Il ne diagnostique pas l’état physique de la maison ou de l’appartement comme le font certains diagnostics techniques. Il ne signifie pas non plus qu’un sinistre va se produire. Il informe le futur occupant ou acquéreur sur le contexte réglementaire connu à la date de son établissement.

La précision de l’adresse et des références cadastrales conditionne la qualité du document.

ERP ne veut pas dire établissement recevant du public ici

Dans le domaine immobilier résidentiel, l’abréviation ERP est couramment utilisée pour « état des risques et pollutions ». Elle ne doit pas être confondue avec l’abréviation désignant un établissement recevant du public. Le contexte du document évite l’ambiguïté.

Un document distinct des autres diagnostics

L’état des risques ne remplace ni le DPE, ni l’amiante, ni le plomb, ni le gaz, ni l’électricité, ni les termites, ni les mesurages. Il complète le dossier de diagnostic technique lorsque les conditions réglementaires sont réunies.

Quels biens sont concernés ?

Service-Public indique que l’état des risques peut concerner toute construction, tout terrain, toute parcelle ou tout ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision, dès lors que le bien se trouve dans l’un des secteurs prévus par la réglementation.

Il ne faut donc pas limiter la vérification aux appartements d’habitation. Un terrain, une maison, un local ou un ensemble foncier peut également entrer dans le champ.

Les secteurs visés comprennent notamment :

• les périmètres couverts ou étudiés par certains plans de prévention des risques naturels prévisibles ;
• les plans de prévention des risques technologiques ;
• les plans de prévention des risques miniers ;
• les zones de sismicité de niveau 2 à 5 ;
• les zones à potentiel radon de niveau 3 ;
• certaines zones exposées au recul du trait de côte ;
• les zones concernées par les obligations légales de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé.

L’ERP est construit à partir de sources réglementaires et cartographiques. Il doit rester lisible et relié au bien exact.

Que contient un ERP en 2026 ?

Le document doit mentionner sa date d’élaboration, le numéro de la ou des parcelles et les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien.

Selon le secteur, il peut aussi comprendre :

• un extrait graphique situant le bien dans le zonage réglementaire ;
• l’extrait du règlement qui le concerne ;
• l’indication de travaux prescrits et, lorsqu’elle est demandée, l’information sur leur réalisation ;
• une fiche d’information sur le risque sismique ;
• une fiche d’information sur le radon ;
• des informations relatives au recul du trait de côte ;
• les autres informations prévues par la réglementation et disponibles pour l’adresse.

Le contenu exact n’est donc pas identique pour tous les biens. Copier l’ERP d’un appartement voisin ou réutiliser un ancien document en changeant seulement le nom serait une mauvaise pratique.

Remise dès la première visite : le point souvent oublié

Depuis l’évolution entrée en vigueur le 1er janvier 2023, l’information intervient très tôt dans le parcours immobilier. Lorsque le bien fait l’objet d’une visite, le vendeur ou le bailleur remet l’état des risques au candidat dès cette première visite.

Cette étape favorise une information transparente avant que l’acquéreur ou le locataire ne s’engage davantage. Elle suppose que le document soit prêt avant le démarrage des visites, et non commandé après l’acceptation d’une offre.

Préparer l’ERP avec l’annonce et les visites réduit le risque d’un dossier incomplet au moment de signer.

En cas de vente

L’état des risques est ensuite annexé à la promesse de vente, à l’acte de vente ou au contrat préliminaire dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Il est daté et signé par l’acquéreur. Le vendeur en conserve une copie afin de pouvoir prouver sa remise.

Lorsque le document n’est pas remis au plus tard à la promesse ou au contrat préliminaire, le délai de rétractation ne commence qu’à compter du lendemain de sa communication à l’acquéreur. En l’absence d’avant-contrat, une logique comparable s’applique au délai de réflexion si l’ERP n’est pas joint à l’acte.

En cas de location

Le document est annexé au bail, daté et signé par le locataire. Le bailleur conserve également une copie. L’état des risques fait partie d’un dossier plus large comprenant les diagnostics applicables au logement et au projet.

La règle des six mois ne suffit pas

On résume souvent la validité de l’ERP à six mois. C’est incomplet.

Le document remis lors de la première visite doit avoir été établi depuis moins de six mois. Mais il doit aussi être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de la promesse, de l’acte ou du bail.

Un ERP âgé de quatre mois peut donc devoir être actualisé si, entre-temps, un zonage, un arrêté ou une information utile a changé. À l’inverse, un document fidèle aux données de la veille peut être parfaitement adapté même s’il a été préparé après la publication de l’annonce.

La vérification finale doit porter à la fois sur l’ancienneté du document et sur l’actualité de ses informations.

Trois dates à conserver

1. La date de création de l’ERP.
2. La date de sa remise lors de la première visite.
3. La date de la signature de la promesse, de l’acte ou du bail.

Conserver la version remise et la preuve de transmission est aussi important que produire le document.

Quelle mention mettre dans l’annonce ?

Pour un bien devant faire l’objet d’un état des risques, toute annonce de vente ou de location, quel que soit son support, doit comprendre la mention suivante :

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. »

La mention ne remplace pas la remise du document. Elle oriente le lecteur vers la source publique, tandis que l’ERP relie les informations réglementaires au bien concerné et au moment de la transaction.

Une annonce complète doit également intégrer les autres mentions imposées par la nature du projet, notamment les informations énergétiques issues du DPE. Chaque obligation a son propre objet.

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Un zonage indique un contexte réglementaire ou une exposition potentielle. Il ne permet pas, à lui seul, d’affirmer que le bâtiment est endommagé, qu’il sera inondé ou qu’il présente un danger immédiat.

Inversement, l’absence d’un signal spectaculaire à l’œil nu ne rend pas les informations réglementaires inutiles. L’objectif de l’ERP est précisément d’apporter une information standardisée avant la décision du candidat.

Une fissure visible ne permet pas à elle seule d’en déterminer la cause. L’ERP informe sur le zonage, pas sur un diagnostic structurel du bâtiment.

Si une fissure est observée

L’état des risques ne remplace pas l’intervention d’un professionnel compétent pour rechercher l’origine d’une fissure. Une expertise du bâti peut être nécessaire. Il faut éviter tout lien automatique entre une carte d’exposition et un désordre précis.

Si le bien se trouve près d’un cours d’eau

La proximité visuelle n’est pas le seul critère. Les plans et zonages officiels doivent être consultés. Des prescriptions peuvent varier selon la parcelle, l’altitude, le plan applicable ou la nature du projet.

Le document informe ; il ne prédit pas la date ni l’intensité d’un événement futur.

Qui peut établir l’état des risques ?

Service-Public indique que le propriétaire peut remplir l’état des risques grâce au service en ligne officiel. Toute méthode est juridiquement valable dès lors que le document comprend les informations exigées et qu’il est à jour.

Faire accompagner le dossier peut néanmoins être utile lorsque plusieurs parcelles sont concernées, lorsque le calendrier est serré ou lorsque l’ERP doit être coordonné avec l’ensemble des diagnostics vente ou location.

JUSTDIAG rassemble les éléments utiles au projet et aide à organiser le dossier. Cette intervention ne transforme pas l’ERP en expertise géotechnique, en garantie d’absence de risque ou en conseil notarial.

La méthode JUSTDIAG pour un dossier complet

1. Identifier l’opération

Vente ou location, maison ou appartement, terrain ou local, adresse complète, bâtiment, lot et références cadastrales lorsque disponibles.

2. Déterminer le calendrier

Date prévue de l’annonce, démarrage des visites, signature de la promesse, acte authentique ou bail. Le document doit rester actuel tout au long du parcours.

3. Rassembler les données officielles

Zonages, cartes, règlements et fiches sont réunis à partir des sources réglementaires adaptées au bien.

4. Vérifier la cohérence

Adresse, parcelles, date, plans et pièces annexes sont rapprochés. Les mentions de l’annonce et le document remis ne doivent pas se contredire.

5. Coordonner le DDT

L’ERP est replacé avec le DPE et les diagnostics applicables : amiante, plomb, gaz, électricité, termites, assainissement ou mesurage selon le projet.

Un dossier préparé en amont facilite la remise des documents sans remplacer le contrôle final du bailleur, de l’agent ou du notaire.

Cas pratiques en Île-de-France

Vente d’un appartement à Montreuil

Le vendeur prévoit les premières visites dans deux semaines. Il prépare l’ERP avant la mise en ligne, intègre la mention Géorisques dans l’annonce et conserve la version remise aux candidats. Avant la promesse, il vérifie que le document a moins de six mois et qu’aucune information n’a changé.

Location d’un studio à Paris

Le bailleur dispose d’un ERP réalisé pour une ancienne location. Même si l’adresse est identique, il ne le réutilise pas sans contrôle. Il vérifie la date, les parcelles, les zonages et l’exactitude des informations au jour du nouveau bail.

Maison à proximité d’une zone inondable

Le propriétaire ne se contente ni de sa mémoire des précédentes crues ni d’une capture de carte. Il joint les documents réglementaires applicables et distingue l’information de zonage d’une expertise technique sur l’état de la maison.

Vente de plusieurs parcelles

Lorsque la vente porte sur un ensemble de parcelles, toutes les références doivent être correctement prises en compte. Une omission peut produire un document incomplet même si l’adresse postale paraît correcte.

Checklist avant les visites

• adresse complète et complément d’adresse ;
• bâtiment, étage et numéro de lot ;
• références cadastrales disponibles ;
• nature du projet : vente ou location ;
• date de début des visites ;
• ancienne version de l’ERP, si elle existe ;
• informations connues sur des sinistres indemnisés, lorsqu’elles doivent être déclarées ;
• diagnostics complémentaires déjà disponibles ;
• coordonnées du notaire, de l’agence ou du gestionnaire si une coordination est nécessaire.

Erreurs fréquentes à éviter

Commander le document après l’offre

La remise est attendue dès la première visite lorsqu’elle a lieu. Le préparer après l’acceptation d’une offre est trop tardif pour cette étape d’information.

Se fier uniquement au délai de six mois

Un ERP doit encore être exact au jour de la signature. Un changement réglementaire peut imposer une actualisation avant l’expiration du délai.

Copier le document du voisin

Le zonage et les parcelles doivent correspondre au bien. Une faible distance ne garantit pas un contenu identique.

Confondre exposition et sinistre certain

L’ERP présente un contexte réglementaire. Il ne permet pas de prédire un événement ni de diagnostiquer un désordre du bâtiment.

Oublier la preuve de remise

Le vendeur ou le bailleur conserve une copie datée et signée. Une bonne organisation documentaire protège la traçabilité du dossier.

Questions fréquentes

L’ERP est-il obligatoire partout ?

Il est obligatoire lorsque le bien se situe dans l’un des secteurs prévus par le Code de l’environnement. La vérification doit être faite pour l’adresse et les parcelles concernées.

Combien de temps est-il valable ?

Le document remis lors de la première visite doit avoir moins de six mois. Il doit également être actualisé si ses informations ne sont plus exactes à la signature.

Peut-on le remettre uniquement chez le notaire ?

Non lorsque le bien fait l’objet d’une première visite : la remise doit intervenir dès cette visite. Il est ensuite annexé aux actes prévus.

L’ERP est-il nécessaire pour une location ?

Oui lorsque le bien est situé dans un secteur concerné. Il est remis à la première visite, puis annexé au bail, daté et signé.

Le propriétaire peut-il le remplir lui-même ?

Oui. Service-Public renvoie vers l’aide officielle au remplissage. Quelle que soit la méthode, le contenu doit être complet, exact et à jour.

Géorisques suffit-il à remplacer le document ?

Non. La mention dans l’annonce et la consultation du site public ne remplacent pas l’état des risques remis et annexé au contrat.

L’ERP prouve-t-il que le bâtiment est sain ?

Non. Il n’est ni un diagnostic structurel, ni une étude de sol, ni une garantie d’absence de sinistre.

Faut-il le refaire si la vente prend du retard ?

Oui si le document dépasse le délai applicable ou si les informations ne sont plus exactes. Une vérification juste avant la signature est indispensable.

L’ERP remplace-t-il les diagnostics obligatoires ?

Non. Il complète le dossier mais ne remplace aucun diagnostic technique applicable au bien.

Préparer votre vente ou votre location

JUSTDIAG intervient à Montreuil, Paris et dans toute l’Île-de-France pour organiser les diagnostics utiles à votre projet. L’ERP est offert dans les packs vente et location JUSTDIAG lorsqu’il est requis, conformément à la présentation actuelle des services du site.

Consultez la page État des risques JUSTDIAG, lancez le simulateur de diagnostics ou contactez JUSTDIAG pour préparer votre dossier. L’information finale dépend toujours de l’adresse, des parcelles et des données officielles à la date de l’opération.

Sources officielles

• Service-Public — Diagnostic immobilier : état des risques, page vérifiée le 1er janvier 2025 et consultée pour la mise à jour 2026.
• Géorisques, portail officiel d’information sur les risques.
• ERRIAL — aide au remplissage de l’état des risques, service public en ligne.
• Code de l’environnement, article L. 125-5.
• Code de l’environnement, articles R. 125-23 à R. 125-27.

Article d’information générale mis à jour le 5 septembre 2026. Les données d’un ERP doivent être vérifiées pour le bien exact et à la date de la transaction.